樓上漏水樓下被淹，賠償責任誰來擔？

原告張某于2021年購買了某小區1502室房屋，裝修后于2022年5月入住。2022年8月，物業公司在對空置房進行日常巡查時發現1602住戶房間漏水，經檢查系廚房堵絲漏水，導致張某家被水浸泡，屋頂滲漏，房屋內墻面、地面、柜子等遭受不同程度的損壞。

多次協商賠償未果后，張某訴至法院，要求開發商、物業公司及1602室房屋所有人王某共同賠償房屋維修損失、物品損失等財產損失。

訴訟中，張某向法院申請對其房屋的維修費用、物品損失進行鑒定，經專業機構評估鑒定，張某家內因漏水造成的損失為17萬余元，張某為此支付鑒定費用6000元。

銅山法院經審理認為，本案的爭議焦點為各被告是否應當對原告的房屋維修損失承擔責任。

《中華人民共和國民法典》第一千一百六十五條規定，行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。依照法律規定推定行為人有過錯的，其不能證明自己有過錯的，應當承擔侵權責任。本案中，根據開發商與王某簽訂的房屋買賣合同約定及開發商向王某交付的住宅質量保證書的規定，保修期以收房通知書上注明的收房日作為起始時間，電氣管線、給排水管道、設備安裝的保修期限為2年。根據查明的事實，漏水的1602號房屋因廚房管道上的堵絲處漏水，繼而導致張某的房屋受損。1602號房屋上房未滿兩年，漏水的部位依舊在保修期內，顯然未超過房屋相關部位的保修期限及合理使用期限，開發商仍應對因房屋質量造成的損失承擔賠償責任。

王某作為1602號房屋的所有人，在接收房屋后，對其房屋具有法定的管理義務，雖然房屋為空置房，但其管理義務并不能因此而免除。根據王某“一年沒有到房屋查看了”等陳述，可知其在房屋空置期間并未盡到足夠且合理的管理和維護義務，且漏水點為廚房內的堵絲處，在正常情況下室內水閥應當處于關閉狀態，而事發時閥門處于開啟狀態， 王某作為房屋所有人存在一定的過錯，應當承擔部分賠償責任。

物業公司在明知1602號房屋長期空置，且王某已經繳納物業管理費的情況下，對該空置房具有定期檢查、維護的義務，但物業公司工作人員在告知王某會定期檢查房屋后，并未按照承諾“一個月巡查一次”，而是“一個季度巡查一次”，巡查頻率顯然過長，不足以達到“定期巡查、維護”的程度。

同時，物業公司應在巡檢時查看水井箱內水閥門是否關閉以及房屋內的水閥是否關閉，但從查明的事實及物業公司“不了解水電開關情況”等陳述看，物業公司并未盡到相關職責。1602號房屋外的水閥門安裝在水井箱中，該水井箱處于室外的公共區域，應屬于物業公司的管理范圍，物業公司對此具有法定的檢查、管理義務，其以水井箱內的鑰匙系通用、其他業主或裝修工人等都可能持有為由主張免責，缺乏依據。因此，物業公司對房屋漏水給張某造成的損失亦有一定的過錯。

綜上，考慮漏水原因、各方過錯等因素，法院酌定開發商對張某房屋損失承擔60%的賠償責任，物業公司承擔25%的賠償責任，王某承擔15%的賠償責任。

本案主審法官劉莉平介紹，在日常生活中因漏水產生的糾紛并不罕見，在遇到類似的情況時，應當及時查找原因，并聯系物業服務公司進行協調。樓上業主也應當積極協助，配合查看現場。如果漏水原因容易查找，確實是樓上排水滲漏產生，就應當及時協商修復處理；如果漏水原因不容易查找，就應當共同委托第三方有資質的鑒定機構進行專業鑒定，確定為樓上房屋出現漏水后，進一步溝通修復后并委托鑒定機構對修復方案、修復費用作出評估。在此過程中，鄰里之間應換位思考，友好協商處理，避免損失進一步擴大，維系鄰里之間友好關系。

對于漏水造成的損失，如果房子還在保修期內，又確定不是人為破壞時，應及時聯系開發商修補處理。當開發商按業主要求派人修補后，仍未解決漏水問題或維修不到位，反復兩次后，業主可以自行找人維修，注意保存好相關證據，以便向開發商主張維修費用。若開發商拒不支付，業主可以到質監等部門投訴，或通過司法途徑尋求解決。